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司法書士いまよし事務所
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建物を新築したときや、建売住宅を購入したときなど、一番初めに登記簿に所有者の名前を入れることを所有権保存登記といいます。
所有権保存登記を行うためには、まずその建物の表示登記をしなけれななりません。
何もなかった土地のうえに新しく建物を建てると、その建物の登記簿を新しく起こす必要があります。登記簿というのは、表題部、権利部に分かれており、表題部には建物の場所や家屋番号、構造や床面積といった、建物の外観に関する内容が記載されます。
登記簿を新しく起こすには、まずこの表題部を作り建物を特定します。ちなみにこの表題部の登記(表示登記)を行うのは土地家屋調査士という専門家が実際に建物を調査して登記を行います。
この表題部には所有者の欄があって、そこに建物の所有者が記入されますが、これだけでは権利を主張することができません。
表題部ができあがると、権利部の登記を行います。権利部に所有者として登記を行い、ここに記載されてはじめて所有者として権利を主張することができるようになります。
土地を購入して建物を建築する場合や、建売住宅を購入する場合など、いわゆる不動産取引の場合は、所有権保存登記以外の登記も同時に行います。
まず土地を購入して、建物を新築する場合の例
1回目の決済
1.土地の売買・・所有権移転
2.土地の売買の住宅ローンの実行・・抵当権設定登記
土地購入後、建物を新築。表示登記も完了
2回目の決済
3.建物の所有権保存登記
4.建物の住宅ローンの実行・・土地と建物に抵当権設定+2で設定した抵当権を建物に追加設定
建売住宅購入の場合(建物表示登記は事前に完了)の例
決済
1.土地の売買・・所有権移転登記
2.建物の所有権保存登記
3.住宅ローンの実行・・抵当権設定登記
という具合です。
相続登記のご依頼をいただいたときに見かける状態です。
田舎の物件に散見されますが、建物の表題部の登記だけ行って、権利部の登記をせずに放置されていることがあります。
この場合、相続人が所有権保存登記を行うことになり、表題部の所有者から直接相続人の名義にすることができます。
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司法書士 今吉 淳
大阪司法書士会所属
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